Επιπτώσεις και πολιτικές για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων

Συ­νο­λι­κά, η Airbnb πρα­κτι­κή απο­τε­λεί μία κρί­σι­μη δύ­να­μη με­τα­σχη­μα­τι­σμού του αστι­κού χώρου με σύν­θε­τες επι­πτώ­σεις: α) στην αγορά ενοι­κί­ων και ακι­νή­των, β) στο αστι­κό πε­ρι­βάλ­λον, το οι­κι­στι­κό από­θε­μα και την το­πι­κή οι­κο­νο­μία και γ) στην κοι­νω­νι­κή σύν­θε­ση και στον συ­νο­λι­κό­τε­ρο χα­ρα­κτή­ρα των γει­το­νιών της Αθή­νας, λόγω των δια­δι­κα­σιών «του­ρι­στι­κο­ποί­η­σης» που επι­φέ­ρει. Ήδη τα κα­τα­χω­ρη­μέ­να στο Airbnb ακί­νη­τα έχουν ξε­πε­ρά­σει τα 10.000 στον Δήμο της Αθή­νας και τις 126.000 σε όλη τη χώρα.

Το φαι­νό­με­νο ανα­πτύσ­σε­ται χω­ρι­κά με άνισο τρόπο, πρω­τί­στως σε κε­ντρι­κές πε­ριο­χές των με­γά­λων αστι­κών κέ­ντρων, που δεν είναι μο­νά­χα οι του­ρι­στι­κού εν­δια­φέ­ρο­ντος πε­ριο­χές, αλλά και κε­ντρι­κές γει­το­νιές κα­τοι­κί­ας. Από το 2016 έως το 2018 ση­μειώ­θη­κε αύ­ξη­ση των ενοι­κί­ων κατά 30% σε κε­ντρι­κές γει­το­νιές της Αθή­νας και κατά 14,3% στο σύ­νο­λο της μη­τρο­πο­λι­τι­κής Αθή­νας. Ενοι­κια­στές κά­τοι­κοι των γει­το­νιών αδυ­να­τούν να βρουν οι­κο­νο­μι­κά προ­σι­τή κα­τοι­κία προς ενοι­κί­α­ση, εκ­διώ­κο­νται από τους ιδιο­κτή­τες, που με­τα­τρέ­πουν τα δια­με­ρί­σμα­τα σε Airbnb κα­τα­λύ­μα­τα, και εκτο­πί­ζο­νται προς άλλες πε­ριο­χές.

Η αύ­ξη­ση των πολ­λα­πλών κα­τα­χω­ρή­σε­ων στην Airbnb, οι επεν­δυ­τι­κές προ­ο­πτι­κές που ανοί­γει το φαι­νό­με­νο, καθώς και προ­γράμ­μα­τα όπως αυτό της Golden Visa αυ­ξά­νουν την εμπλο­κή «με­γά­λων παι­κτών» στην Airbnb πρα­κτι­κή. Αυτό το γε­γο­νός μπο­ρεί να οδη­γή­σει στην πε­ραι­τέ­ρω εξά­πλω­ση των αρ­νη­τι­κών επι­πτώ­σε­ων του φαι­νο­μέ­νου, καθώς ση­μα­το­δο­τεί τη με­τα­τρο­πή της πρα­κτι­κής από μία μη-σχε­δια­σμέ­νη δρα­στη­ριό­τη­τα, που επι­τε­λεί­ται στη μικρή κλί­μα­κα από με­μο­νω­μέ­νους ιδιο­κτή­τες, σε μία με­γά­λης κλί­μα­κας συ­ντο­νι­σμέ­νη ιδιω­τι­κή πρω­το­βου­λία αστι­κής ανά­πτυ­ξης και κερ­δο­σκο­πι­κής εκ­με­τάλ­λευ­σης επί της γης.

Διε­θνή πα­ρα­δείγ­μα­τα θε­σμι­κών ρυθ­μί­σε­ων

Οι πε­ρισ­σό­τε­ρες ρυθ­μί­σεις για τη βρα­χυ­χρό­νια μί­σθω­ση ακι­νή­των στις πό­λεις του εξω­τε­ρι­κού αφο­ρούν τη φο­ρο­λό­γη­ση της δρα­στη­ριό­τη­τας, τον πε­ριο­ρι­σμό της συ­νο­λι­κής επι­τρε­πό­με­νης διάρ­κειας Airbnb μί­σθω­σης ενός ακι­νή­του ανά έτος, τον πε­ριο­ρι­σμό του επι­τρε­πό­με­νου αριθ­μού Airbnb δια­με­ρι­σμά­των ανά γει­το­νιά ή άλλη γε­ω­γρα­φι­κή ζώνη κ.ά. Χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά, το Βε­ρο­λί­νο πά­γω­σε τις νέες άδειες από το 2016 και έχει θέσει χρο­νι­κό όριο εκ­μί­σθω­σης τις 90 ημέ­ρες το χρόνο, βάσει ενός νόμου που αφορά συ­νο­λι­κό­τε­ρα το ζή­τη­μα της στέ­γης. Μετά από μια σειρά κι­νη­το­ποι­ή­σε­ων των κα­τοί­κων για τις αυ­ξή­σεις των τιμών των ενοι­κί­ων, το Βε­ρο­λί­νο αγό­ρα­σε 670 δια­με­ρί­σμα­τα μέσω μιας κρα­τι­κής εται­ρεί­ας του, φτά­νο­ντας πλέον να κα­τέ­χει πε­ρί­που το 1/5 των ενοι­κια­ζό­με­νων δια­με­ρι­σμά­των στην πόλη. Τα συ­γκε­κρι­μέ­να 670 δια­με­ρί­σμα­τα βρί­σκο­νταν τα τε­λευ­ταία 20 χρό­νια στα χέρια ιδιω­τών και κά­ποια από αυτά επρό­κει­το να που­λη­θούν σε μια από τις με­γα­λύ­τε­ρες εται­ρεί­ες δια­χεί­ρι­σης ακι­νή­των της πόλης, η οποία κα­τεί­χε ήδη εκα­το­ντά­δες χι­λιά­δες ακί­νη­τα.

Ένα ση­μα­ντι­κό πα­ρά­δειγ­μα θε­σμι­κής ρύθ­μι­σης με χω­ρι­κό απο­τύ­πω­μα προ­έρ­χε­ται από τη Βαρ­κε­λώ­νη, η οποία από το 2015 και μετά επε­ξερ­γά­στη­κε το σχέ­διο PEUAT (Special Tourist Accommodation Plan) για τον πε­ριο­ρι­σμό των βρα­χυ­πρό­θε­σμων μι­σθώ­σε­ων, μέσω δια­φο­ρε­τι­κών κρι­τη­ρί­ων σε 6 ζώνες της πόλης. Η κάθε μία από αυτές τις ζώνες που τέ­θη­καν, χα­ρα­κτη­ρί­ζε­ται από την κα­τα­νο­μή των του­ρι­στι­κών κα­τα­λυ­μά­των στην επι­κρά­τειά της, την ανα­λο­γία με­τα­ξύ του αριθ­μού των δια­θέ­σι­μων του­ρι­στι­κών θέ­σε­ων και του πλη­θυ­σμού μό­νι­μων κα­τοί­κων, τη στο­χο­θε­σία και τις συν­θή­κες βάσει των οποί­ων πα­ρέ­χο­νται ορι­σμέ­νες χρή­σεις, τον αντί­κτυ­πο των δρα­στη­ριο­τή­των αυτών στους δη­μό­σιους χώ­ρους και την πα­ρου­σία του­ρι­στι­κών αξιο­θέ­α­των. Έτσι, για κάθε ζώνη τί­θε­νται δια­φο­ρε­τι­κοί πε­ριο­ρι­σμοί για το Airbnb, που ποι­κί­λουν από αυ­στη­ρό­τε­ρους στις πε­ριο­χές που το φαι­νό­με­νο προ­κα­λεί εντο­νό­τε­ρα προ­βλή­μα­τα και λι­γό­τε­ρο αυ­στη­ρούς στις μη κε­ντρι­κές πε­ριο­χές, όπου οι επι­πτώ­σεις του Airbnb κρί­νο­νται ως λι­γό­τε­ρο ση­μα­ντι­κές.

Ισχύ­ου­σες θε­σμι­κές ρυθ­μί­σεις στην Ελ­λά­δα

Στην πε­ρί­πτω­ση της Ελ­λά­δας η Airbnb μί­σθω­ση ακι­νή­των το­πο­θε­τεί­ται στο πλαί­σιο μιας ιδιαί­τε­ρης δια­δρο­μής αστι­κής ανά­πτυ­ξης, με χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά όπως η έλ­λει­ψη στε­γα­στι­κής πο­λι­τι­κής, η αυ­το­στέ­γα­ση του πλη­θυ­σμού και η αντι­πα­ρο­χή και τα αυ­ξη­μέ­να πο­σο­στά ιδιο­κα­τοί­κη­σης. Ταυ­τό­χρο­να, ανα­δύ­ε­ται μέσα στη συ­νε­χι­ζό­με­νη και πο­λυ­διά­στα­τη κρίση, η οποία έχει λάβει –με­τα­ξύ άλλων– και δια­στά­σεις μιας στε­γα­στι­κής κρί­σης, με φαι­νό­με­να όπως η στε­γα­στι­κή επι­σφά­λεια, η ενερ­γεια­κή φτώ­χεια, τα υπερ­χρε­ω­μέ­να νοι­κο­κυ­ριά, οι πλει­στη­ρια­σμοί, η αστε­γία κ.ά.

Η τρέ­χου­σα κρίση στέ­γης είναι αλ­λη­λέν­δε­τη με τη δια­χρο­νι­κή απου­σία πο­λι­τι­κών στέ­γα­σης στην Ελ­λά­δα. Όπως έχει ση­μειω­θεί, οι μη­χα­νι­σμοί που ενί­σχυ­σαν τα επί­πε­δα προ­σβα­σι­μό­τη­τας στην ιδιό­κτη­τη κα­τοι­κία υπήρ­ξαν ταυ­τό­χρο­να απο­τέ­λε­σμα και αιτία της απου­σί­ας μιας ολι­στι­κής στε­γα­στι­κής πο­λι­τι­κής. Ωστό­σο, η πρό­σβα­ση στην κα­τοι­κία πα­ρέ­με­νε πάντα δυ­σκο­λό­τε­ρη για τα χα­μη­λό­τε­ρα κοι­νω­νι­κο-οι­κο­νο­μι­κά στρώ­μα­τα, ενώ η ευ­νοϊ­κή με­τα­χεί­ρι­ση τους κρά­τους προς την ιδιό­κτη­τη στέγη δεν συ­νο­δεύ­τη­κε ποτέ (με ελά­χι­στες εξαι­ρέ­σεις) από πο­λι­τι­κές προ­στα­σί­ας των ενοι­κια­στών ή από κοι­νω­νι­κές πο­λι­τι­κές για την ενοι­κια­ζό­με­νη κα­τοι­κία.

Σε ό,τι αφορά τη βρα­χυ­χρό­νια μί­σθω­ση ακι­νή­των, σχε­τι­κή ρύθ­μι­ση νο­μο­θε­τή­θη­κε ιδιαί­τε­ρα πρό­σφα­τα, ενώ η υλο­ποί­η­σή της βρί­σκε­ται σή­με­ρα σε εξέ­λι­ξη. Με το Ν. 4446/2016 τέ­θη­καν για πρώτη φορά συ­γκε­κρι­μέ­νες προ­ϋ­πο­θέ­σεις για τη βρα­χυ­χρό­νια μί­σθω­ση ακι­νή­των, που πέρα από τη φο­ρο­λό­γη­ση της πρα­κτι­κής, πε­ρι­λάμ­βα­ναν και ένα όριο 2 ακι­νή­των ανά ΑΦΜ, όριο εκ­μί­σθω­σης μέχρι τις 90 ημέ­ρες ανά έτος, εξει­δι­κεύ­σεις σε συ­γκε­κρι­μέ­νες νη­σιω­τι­κές πε­ριο­χές και ορι­σμέ­νες εξαι­ρέ­σεις ανά ει­σο­δή­μα­τα.

Οι πε­ριο­ρι­σμοί αυτοί προ­κά­λε­σαν έντο­νες αντι­δρά­σεις από τους εμπλε­κό­με­νους «παί­κτες» (όπως ο Σύλ­λο­γος Ιδιο­κτη­τών Ενοι­κια­ζό­με­νων Επι­πλω­μέ­νων Δια­με­ρι­σμά­των-Κα­τοι­κιών), οι οποί­οι υπο­στή­ρι­ξαν ότι «στραγ­γα­λί­ζε­ται μια κα­θό­λα υγιής δρα­στη­ριό­τη­τα με στοι­χεία δί­και­ης ανά­πτυ­ξης». Στη συ­νέ­χεια, οι εν λόγω αυ­στη­ροί πε­ριο­ρι­σμοί του Ν. 4446/2016 κα­ταρ­γή­θη­καν ως νο­μο­θε­τι­κές ρυθ­μί­σεις μέσω του Ν. 4472/2017, ενώ εξα­κο­λου­θούν να ισχύ­ουν μόνο οι δια­τά­ξεις που αφο­ρούν τη φο­ρο­λό­γη­ση, την υπο­χρέ­ω­ση εγ­γρα­φής στο σχε­τι­κό μη­τρώο και τα πρό­στι­μα.

Οι αυ­στη­ροί πε­ριο­ρι­σμοί, που κα­ταρ­γή­θη­καν ως νο­μο­θε­τι­κές ρυθ­μί­σεις, γί­νο­νται μέσω του σή­με­ρα ισχύ­ο­ντα Ν. 4472/2017 αντι­κεί­με­νο ρύθ­μι­σης μιας πι­θα­νής Κοι­νής Υπουρ­γι­κής Από­φα­σης (ΚΥΑ), η οποία μέχρι και σή­με­ρα δεν έχει υπο­γρα­φεί. Με λίγα λόγια, ο ισχύ­ων νόμος, πέρα από την υπο­χρέ­ω­ση εγ­γρα­φής σε μη­τρώο και τη φο­ρο­λό­γη­ση του φαι­νο­μέ­νου, δεν πε­ρι­λαμ­βά­νει άλ­λους πε­ριο­ρι­σμούς σε ό,τι αφορά τις Airbnb μι­σθώ­σεις.

Ελ­λειμ­μα­τι­κές ρυθ­μί­σεις και ανα­γκαί­ες πο­λι­τι­κές

Με βάση τα πα­ρα­πά­νω είναι πι­θα­νό πως, εάν οι αρ­χι­κοί πε­ριο­ρι­σμοί του Ν. 4446/2016 είχαν δια­τη­ρη­θεί, ή εάν η προ­βλε­πό­με­νη ΚΥΑ του Ν. 4472/2017 είχε ήδη υπο­γρα­φεί και τεθεί σε ισχύ, η εξά­πλω­ση του φαι­νο­μέ­νου να μην ήταν τόσο ρα­γδαία όσο είναι σή­με­ρα και τα ζη­τή­μα­τα κα­τοι­κί­ας, που έχουν ήδη τεθεί, να ήταν πιο πε­ριο­ρι­σμέ­να. Μια σειρά επι­μέ­ρους μέ­τρων που αντλούν και από τη διε­θνή εμπει­ρία θα μπο­ρού­σαν να είχαν ήδη συ­νει­σφέ­ρει στον πε­ριο­ρι­σμό των αρ­νη­τι­κών επι­πτώ­σε­ων της Airbnb πρα­κτι­κής, ει­δι­κά αν λαμ­βα­νό­ταν υπόψη η χω­ρι­κή διά­στα­ση του φαι­νο­μέ­νου που αντα­να­κλά στις κοι­νω­νι­κο-οι­κο­νο­μι­κές ανι­σό­τη­τες που προ­κύ­πτουν από αυτό: Μέσω ενός σχε­δια­σμού που ξε­κι­νά­ει από –και στο­χεύ­ει στο– το­πι­κό επί­πε­δο, για πα­ρά­δειγ­μα με συ­γκε­κρι­μέ­νο επι­τρε­πό­με­νο αριθ­μό εκ­μι­σθω­μέ­νων ακι­νή­των ανά δήμο/γει­το­νιά, με πε­ριο­ρι­σμό των επι­τρε­πό­με­νων εκ­μι­σθώ­σε­ων ανά ΑΦΜ, με δια­τή­ρη­ση της πρα­κτι­κής για εκ­μι­σθω­τές που βρί­σκο­νται σε κα­θε­στώς επι­σφά­λειας και μέσω αυτής συ­μπλη­ρώ­νουν το ει­σό­δη­μά τους, με ρυθ­μί­σεις που πε­ριο­ρί­ζουν την ελ­κυ­στι­κό­τη­τα της πρα­κτι­κής ως επεν­δυ­τι­κή δρα­στη­ριό­τη­τα, με απα­γό­ρευ­ση της πρα­κτι­κής σε πε­ριο­χές με πε­ριο­ρι­σμέ­νο οι­κι­στι­κό από­θε­μα και με στό­χευ­ση τη δια­τή­ρη­ση του μει­κτού χα­ρα­κτή­ρα των γει­το­νιών των πό­λε­ων.

Ωστό­σο, μια πο­λι­τι­κή ικανή να απα­ντή­σει στις ιδιαί­τε­ρα σύν­θε­τες επι­πτώ­σεις της Airbnb πρα­κτι­κής, προ­στα­τεύ­ο­ντας ταυ­τό­χρο­να το δι­καί­ω­μα στην κα­τοι­κία, δεν μπο­ρεί να είναι μια πο­λι­τι­κή που να αφορά μο­νά­χα το Airbnb ή μο­νά­χα τον αστι­κό του­ρι­σμό κα­θαυ­τό. Οφεί­λει να εντάσ­σε­ται σε μια συ­νο­λι­κό­τε­ρη πα­ρέμ­βα­ση για τη στέγη, μέσω της οποί­ας θα τί­θε­νται πε­ριο­ρι­σμοί με ανώ­τα­τα όρια στις τιμές των ενοι­κί­ων, θα προ­στα­τεύ­ο­νται η κα­τοι­κία και οι ενοι­κια­στές, θα ενι­σχύ­ο­νται νοι­κο­κυ­ριά σε επι­σφά­λεια, θα πα­ρέ­χε­ται κα­τοι­κία (ή επι­δό­τη­ση για την κα­τοι­κία) σε κοι­νω­νι­κά ευά­λω­τες ομά­δες ενοι­κια­στών (άστε­γοι, με­τα­νά­στες/πρό­σφυ­γες, φοι­τη­τές, φτωχά νοι­κο­κυ­ριά, νέοι σε επι­σφά­λεια) κλπ.

Το αί­τη­μα για μια δη­μό­σια κοι­νω­νι­κή πο­λι­τι­κή για τη στέγη επα­νέρ­χε­ται στο προ­σκή­νιο, σε μια χώρα που οι πο­λι­τι­κές για την κα­τοι­κία ήταν δια­χρο­νι­κά απού­σες, πόσο μάλ­λον οι πο­λι­τι­κές προς όφε­λος των ενοι­κια­στών και όχι μο­νά­χα ενί­σχυ­σης των ιδιο­κτη­τών. Αντί­θε­τα η διε­θνής εμπει­ρία είναι εξοι­κειω­μέ­νη με πο­λι­τι­κές κοι­νω­νι­κής κα­τοι­κί­ας (όπως το πα­ρά­δειγ­μα της Ολ­λαν­δί­ας όπου το 33% των κα­τοι­κιών είναι κοι­νω­νι­κές κα­τοι­κί­ες).

Η ανά­γκη δια­τή­ρη­σης ενός προ­σι­τού οι­κο­νο­μι­κά οι­κι­στι­κού απο­θέ­μα­τος προς ενοι­κί­α­ση (από­θε­μα που μειώ­νε­ται ρα­γδαία λόγω του Airbnb) είναι κρί­σι­μη και οφεί­λει να αφορά όλες τις γει­το­νιές των πό­λε­ων με στόχο τη δια­τή­ρη­ση του κοι­νω­νι­κά μι­κτού χα­ρα­κτή­ρα τους και την απο­φυ­γή της έντα­σης του στε­γα­στι­κού δια­χω­ρι­σμού με όρους κα­τοί­κου-του­ρί­στα, αλλά και με όρους τα­ξι­κούς ή εθνο­τι­κούς.

Παρά τον σχε­τι­κά χα­μη­λό στε­γα­στι­κό (τα­ξι­κό και εθνο­τι­κό) δια­χω­ρι­σμό που δια­χρο­νι­κά χα­ρα­κτή­ρι­ζε τις ελ­λη­νι­κές πό­λεις, ο κίν­δυ­νος αύ­ξη­σής του δεν είναι αμε­λη­τέ­ος ως απο­τέ­λε­σμα των επι­πτώ­σε­ων του Airbnb, που με­τα­τρέ­πει βίαια ορι­σμέ­νες πε­ριο­χές από μι­κτές γει­το­νιές (σε επί­πε­δο χρή­σε­ων γης και πλη­θυ­σμού) σε μο­νο-λει­τουρ­γι­κές γει­το­νιές που είναι ελ­κυ­στι­κές κυ­ρί­ως σε προ­σω­ρι­νούς επι­σκέ­πτες και οι­κο­νο­μι­κά απρό­σι­τες στους μό­νι­μους κα­τοί­κους. Η ορι­στι­κή επί­λυ­ση των αρ­νη­τι­κών επι­πτώ­σε­ων του Airbnb δεν μπο­ρεί παρά να απο­τε­λεί τμήμα μιας τέ­τοιας συ­νο­λι­κής πο­λι­τι­κής για τη στέγη, μιας συ­νο­λι­κής διεκ­δί­κη­σης για το δι­καί­ω­μα σε αυτή.