Πώς χάρισαν το Ελληνικό στη Lamda Development

Σε τιμή τουλάχιστον δυόμιση φορές μικρότερη, με «ανορθόδοξες» εκτιμήσεις και αντιεπιστημονικές μεθοδεύσεις, αλλά και με ανοιχτά τεράστια ζητήματα νομιμότητας πουλήθηκε, ή σωστότερα χαρίστηκε, το πρώην αεροδρόμιο του Ελληνικού και το παράκτιο μέτωπο στη Lamda Development του ομίλου Λάτση, σύμφωνα με την πραγματογνωμοσύνη του μηχανικού Γιώργου Αναματερού, την οποία φέρνουν στη δημοσιότητα αποκλειστικά τα dikaiologitika.gr.

Μετά την ολοκλήρωση του διαγωνισμού για το Ελληνικό (το 2014, με κυβέρνηση Σαμαρά-Βενιζέλου) και τα τότε δημοσιεύματα, ο εισαγγελέας Οικονομικού Εγκλήματος, Γ. Δραγάτσης, με έγγραφό του στις 13/11/2014 ανέθεσε στους πραγματογνώμονες, Γιώργο Αναματερό και Γιάννη Μελά να εκτιμήσουν την εμπορική αξία του ακινήτου Μητροπολιτικός Πόλος Ελληνικού – Αγίου Κοσμά (ΜΠΕΑ). Στόχο της πραγματογνωμοσύνης, ήταν να διερευνηθεί αν ήταν εύλογο το τίμημα (559.792.000 εκατ. ευρώ) που είχε συμφωνηθεί μεταξύ του ΤΑΙΠΕΔ και της Lamda Development και το οποίο βασίστηκε στην εκτίμηση του οίκου AmericanAppraisalHellasLtd.

Οι δύο πραγματογνωμοσύνες παραδόθηκαν στον αρμόδιο εισαγγελέα το Σεπτέμβριο του 2015. Αξίζει να σημειωθεί ότι προκαλεί ερωτηματικά η -σύμφωνα με ασφαλείς πληροφορίες- απόφαση του κ. Δραγάτση, να αναθέσει στη συνέχεια σε άλλους πραγματογνώμονες να εκπονήσουν δύο νέες εκτιμήσεις, οι οποίες δεν είναι γνωστό αν έχουν ολοκληρωθεί.

Εκτός από το τίμημα, τα ζητήματα νομιμότητας που εγείρονται αφορούν, μεταξύ άλλων, την παραχώρηση της έκτασης για 99 χρόνια και όχι για 50, ενώ η Lamda αποκτά το 30% εξ αδιαιρέτου της πλήρους κυριότητας, κάτι που σημαίνει ότι ιδιοποιείται δημόσιο ακίνητο. Επίσης, Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, παρά τα σαφώς οριζόμενα, δεν έχει γίνει, ενώ η δόμηση μιας περίκλειστης – φυτευτής πόλης περίπου 27.000 κατοίκων στο κορεσμένο Λεκανοπέδιο και σε μια περιοχή ιδιαίτερου αρχαιολογικού ενδιαφέροντος, θα γίνει με «υπερβάσεις» σε συντελεστές δόμησης και χρήσεις (Δείτε και το άρθρο της Ελένης Πορτάλιου).

Πορίσματα κόλαφος

Η πραγματογνωμοσύνη του κ. Αναμετερού, την οποία φέρνουν στη δημοσιότητα αποκλειστικά τα dikaiologitika.gr αναδεικνύει πληθώρα ζητημάτων στη συμφωνία πώλησης του Ελληνικού στη LamdaDevelopment, με κυριότερο ότι το τίμημα των 600 εκατ. ευρώ είναι τουλάχιστον κατά δυόμιση φορές μικρότερο, με τη σημερινή αξία του Ελληνικού να υπολογίζεται στο 1,5 δισ. Σε αντίστοιχα συμπεράσματα καταλήγει και η πραγματογνωμοσύνη του κ. Μελά, ο οποίος αποφαίνεται ότι η σημερινή αξία του Ελληνικού δεν είναι κάτω από 2,3 δισ. ευρώ, δηλαδή, την υπολογίζει τέσσερεις φορές πάνω από την τιμή στην οποία τελικά πουλήθηκε.

Και τα δύο πολυσέλιδα πορίσματα αποτελούν κόλαφο για τη διαδικασία που ακολουθήθηκε από το ΤΑΙΠΕΔ στην περίπτωση του Ελληνικού. Πέρα της καθαρά διαγωνιστικής διαδικασίας (που άρχισε με εννέα διαγωνιζομένους και κατέληξε με έναν, τη LamdaDevelopment), στο μικροσκόπιο των πραγματογνωμόνων βρέθηκαν τα πεπραγμένα της εταιρείας εκτιμήσεων AmericanAppraisalHellas, που εκπόνησε την εκτίμηση βάσει της οποίας ορίστηκε το τίμημα της σύμβασης, τα πεπραγμένα της τεχνικής εταιρείας Δέκαθλον, που ήλεγξε τη συμβατότητα του επιχειρηματικού σχεδίου σε σχέση με όσα επιτρέπει ο νόμος (όσον αφορά σε χρήσεις γης, επιτρεπόμενα ύψη, συντελεστές δόμησης κ.λπ.), καθώς και τα πεπραγμένα του Νομικού Τμήματος του ΤΑΙΠΕΔ, όσον αφορά τη σύμβαση.

Το αξιοπρόσεκτο και στις δύο πραγματογνωμοσύνες είναι ότι ενώ ξεκινούν από δύο διαφορετικές βάσεις και ακολουθούν ουσιαστικά διαφορετικές μεθοδολογίες, ωστόσο καταλήγουν και οι δύο στα ίδια συμπεράσματα. Ότι δηλαδή, το Ελληνικό πωλείται έναντι πινακίου φακής, ότι αγνοούνται τεράστια πολεοδομικά και χωροταξικά ζητήματα και ότι οι όροι της σύμβασης είναι διάτρητοι.

Ο κ. Αναματερός στην πραγματογνωμοσύνη του εκφράζει έντονες αμφιβολίες για το κατά πόσο πρέπει η αξία του ακινήτου να ταυτιστεί με την επενδυτική αξία του σεναρίου Foster&Partners (δηλαδή του επενδυτικού σχεδίου της «LamdaDevelopment), από τη στιγμή, μάλιστα, που το δικαίωμα «earn-out» που δίνεται στο Δημόσιο, είναι μάλλον αμελητέο (δικαίωμα 30% επί αποδόσεων, αν ο επενδυτής πιάσει την εξωπραγματική απόδοση του 15%).

Η American Appraisal Hellas στην εκτίμησή της όχι μόνον δεν εκτιμά αξία γης (πράγμα που όπως η ίδια ομολογεί, οδηγεί σε χαμηλότερο τίμημα, αφού τα κενά οικόπεδα πωλούνται στην παρούσα φάση πολύ πιο εύκολα), αλλά επιλέγει και να χρησιμοποιήσει μια μέθοδο που χρησιμοποιείται μόνον σε εν λειτουργία επιχειρήσεις με επαρκή οικονομικά στοιχεία (π.χ. ξενοδοχεία): τη «μέθοδο των προεξοφλημένων ταμιακών ροών». Το πράγμα έχει και συνέχεια. Ενώ η εν λόγω μέθοδος χρησιμοποιείται το πολύ σε βάθος 15ετίας και με ένα συντελεστή προεξοφλήσεως της τάξεως του 9-10%, όταν το ρίσκο είναι μεσαίο, η American Appraisal την εφαρμόζει σε βάθος 100ετίας και με ένα συντελεστή προεξοφλήσεως της τάξεως του 14,5%!

Ο πραγματογνώμονας, λοιπόν, δικαίως αναρωτιέται πώς δικαιολογείται η υιοθέτηση ενός τέτοιου συντελεστή υψηλού ρίσκου, δεδομένων των παραδοχών της εκτίμησης που αντιστοιχούν το πολύ σε ένα μεσαίο ρίσκο: ολοκλήρωση του project από την πλευρά της Lamda σε βάθος 25ετίας(!), project που απευθύνεται σε ένα αγοραστικό κοινό διεθνές και δη υψηλών εισοδημάτων κ.λπ. Σύμφωνα με τον πραγματογνώμονα, ο συντελεστής έπρεπε να είναι το πολύ 10% και ως εκ τούτου το τίμημα πάνω από 1,5 δισ. ευρώ (δείτε και το άρθρο του Παύλου Δερμενάκη).

Η πραγματογνωμοσύνη Μελά

Ο κ. Μελάς, σύμφωνα με πληροφορίες, επιλέγει να αγνοήσει πλήρως το επενδυτικό σχέδιο της LamdaDevelopment και εκπονεί το δικό του ενδεικτικό σενάριο αξιοποίησης (πάντα κατά τον Ν. 4062/2012), σύμφωνα με το οποίο πωλούνται σε ιδιώτες επενδυτές οικόπεδα με προκαθορισμένες χρήσεις γης, τα οποία αναλαμβάνουν αυτοί να αξιοποιήσουν με δικές τους δαπάνες, ενώ το κράτος αναλαμβάνει την κατασκευή των υποδομών. Το project έχει βάθος το πολύ δεκαετίας (και όχι 25ετίας!).

Από εκτιμητικής απόψεως η λύση που προτείνει ο δεύτερος πραγματογνώμονας είναι πιο ορθή, καθώς η αξία ενός ακινήτου είναι αυτή που αντιστοιχεί στην βέλτιστη αξιοποίησή του και όχι στην αξία του σχεδίου που έχει κατά νου να εφαρμόσει ο εκάστοτε επενδυτής. Αλλά και από πρακτική άποψη η λύση αυτή θεωρείται πιο ρεαλιστική, καθώς θα οδηγήσει όχι μόνο σε μεγαλύτερα κέρδη για το Δημόσιο, καθώς στην κρίση τα κενά οικόπεδα είναι περιζήτητα, αλλά και σε μεγαλύτερη ανάπτυξη, καθώς δεν θα γίνει από έναν επενδυτή, αλλά από πολλούς. Σύμφωνα με το πόρισμά του, η εμπορική αξία του ακινήτου, ακόμη και με συντηρητικές προβλέψεις, δεν είναι σήμερα κάτω από 2,3 δισ. ευρώ.Ο κ. Μελάς αναφέρει χαρακτηριστικά ότι αν ο επενδυτής καταφέρει, χρησιμοποιώντας «παραθυράκια» της σύμβασης να τροποποιήσει το τελικό σχέδιο και να πουλήσει τα οικόπεδα της «Αθηναϊκής Ριβιέρας» (δηλαδή, του μήκους 3,5 χλμ. παράκτιου μετώπου), τρέχουσας αξίας περί τα 600 εκατ. ευρώ), έχει μεμιάς κάνει απόσβεση της επένδυσής του.

Πραγματογνωμοσύνη Αναματερού

Στην πραγματογνωμοσύνη του κ. Αναματερού υπάρχει ενδελεχής συγκριτική μελέτη της υπογραφείσας σύμβασης, της σχετικής με την αξιοποίηση του ακινήτου νομοθεσίας, της εκτίμησης της American Appraisal Hellas, καθώς και της έκθεσης της Δέκαθλον. Πολλά και ενδιαφέροντα είναι όσα αποκαλύπτονται στο πόρισμα, εκτός από όσα προαναφέρθηκαν για το τίμημα της υπογραφείσας σύμβασης.

Για παράδειγμα:
- Δεδομένου του ότι η Σύσταση του Δικαιώματος Επιφανείας 100 ετών δεν έχει ακόμα υπογραφεί μεταξύ του Ελληνικού Δημοσίου και του επενδυτή, ο επενδυτής μπορεί να απαιτήσει δικαίωμα αποζημιώσεως για τα κτίρια που θα ανεγείρει στην έκταση του Ελληνικού (παρ. ζ του άρθρου 20 του νόμου ΤΑΙΠΕΔ -3986/2011).

- Η Δέκαθλον θα έπρεπε είτε να έχει δώσει αρνητική γνώμη, είτε να έχει εκφράσει έντονες αμφιβολίες για αρκετά σημεία του επενδυτικού σχεδίου της Lamda. Για παράδειγμα, για τη μη σύνταξη αναλυτικής Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων,για την πρόταση κατασκευής επτά ουρανοξυστών αντί δύο που επιτρέπει ο νόμος 4062/2012, για την πρόταση υπέρβασης του κατά κανόνα επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης στις περισσότερες ζώνες πολεοδόμησης, για την πρόταση υπέρβασης και του κατά παρέκκλιση επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης σε κάποιες ζώνες αναπτύξεως, ιδίως σε αυτήν στην οποία προτείνεται η ανέγερση του καζίνο.

Επιπλέον, οπραγματογνώμονας υπενθυμίζει ότι αν λόγω διοικητικών ή άλλων πράξεων επέλθει μείωση της δομήσιμης επιφάνειας πάνω από 3%, τότε ο επενδυτής δικαιούται αποζημίωσης.

«Τσακαλώτος: Μην έχετε άγχος»

«Έχουμε κάνει αρκετές ενέργειες για να μην έχετε άγχος με το θέμα», ήταν η απάντηση που έδωσε ο υπουργός Οικονομικών, Ευκλείδης Τσακαλώτος, πριν μερικές μέρες στον βουλευτή του ΠΑΣΟΚ Οδυσσέα Κωνσταντινόπουλο, σε ερώτηση για το αν προχωρά ή όχι η παραχώρηση του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού - Αγίου Κοσμά στην εταιρεία LamdaDevelopment.

Σύμφωνα με τον υπουργό η επικαιροποίηση της αρχικής σύμβασης θα κατατεθεί στη Βουλή μέχρι τον Σεπτέμβριο, αφού ολοκληρωθεί η διαδικασία επαναδιαπραγμάτευσης, που είναι (όπως διατείνεται ο κ. Τσακαλώτος) αυτή τη στιγμή σε εξέλιξη «προς όφελος της χώρας και των τοπικών κοινωνιών».

Από την απάντηση του υπουργού απουσίαζε οποιαδήποτε αναφορά στο συμφωνηθέν τίμημα, ενώ σε ό,τι έχει να κάνει με χωροταξικά θέματα, ο κ. Τσακαλώτος αναφέρθηκε μόνο στην άδεια καζίνο. Υπογραμμίζουμε ότι Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (που επιβάλλεται από τον «νόμο του Ελληνικού», δηλαδή τον ν. 4062/2012) δεν έχει καν γίνει.

Και από τους ένθερμους υποστηρικτές του επενδυτικού σχεδίου μπορεί να ακούγεται ότι η εταιρεία «πιέστηκε» για να φτιάξει μητροπολιτικό πάρκο 2.000 στρεμμάτων, αλλά η απάντηση εκ των πραγμάτων είναι σαφής: Το πάρκο δεν είναι μια… ευγενική προσφορά του ομίλου Λάτση, αλλά προαπαιτούμενο από το «νόμο του Ελληνικού» (4062/2012, άρθρο 2, παρ. 3).

Είναι προφανές ότι και στο θέμα του Ελληνικού η κυβέρνηση έχει επιλέξει να προχωρήσει η συμφωνία πώλησης, όπως ακριβώς έκανε και με τον ΟΛΠ και όσες αποκρατικοποιήσεις έχουν δρομολογηθεί, σε αντίθεση με όσα προεκλογικά διακήρυττε, κατακεραυνώνοντας τότε την κυβέρνηση για ξεπούλημα της δημόσιας περιουσίας.

Ειλημμένες αποφάσεις «συμβιβασμού» σε όλα τα επίπεδα, κάτι που εκτός των άλλων αποδεικνύεται και από το κλίμα που καλλιεργείται για το θέμα και μέσω της δημοσκόπησης της PublicIssue για λογαριασμό του ΤΑΙΠΕΔ που δημοσίευσε πριν περίπου δυο μήνες η«Αυγή», σχετικά με το αν οι πολίτες θέλουν να προχωρήσει η επένδυση του Ελληνικού ή όχι και στην οποία το αποτέλεσμα ήταν (τι άλλο;) θετικό.

Δείτε εδώ ολόκληρη την πραγματογνωμοσύνη του Γ. Αναματερού για την αξία του Ελληνικού

Δείτε εδώ μια συνοπτική παρουσίαση της πραγματογνωμοσύνης του Γ. Αναματερού

Μια καταστροφική επένδυση με πολλά γκρίζα σημεία

Της Ελένης Πορτάλιου*

Η εργασία που συνέταξε ο ειδικός πραγματογνώμων κ. Γεώργιος Θ. Αναματερός κατ’ εντολήν του Γραφείου Εισαγγελέως Οικονομικού Εγκλήματος εκθέτει μείζονα ζητήματα που αφορούν στη Συμφωνία μεταξύ ΤΑΙΠΕΔ και Lamda Development Α.Ε. για την πώληση του Δημόσιου Ακινήτου Ελληνικού - πρώην Αεροδρόμιο και Παράκτιο Μέτωπο.

Το δημόσιο ακίνητο του Ελληνικού σήμερα.

Το ακίνητο έχει έκταση 6.205.677 τ.μ. (197.602 τ.μ. πρώην αεροδρόμιο, 758.202 τ.μ. παράκτιο μέτωπο). Στην έκταση περιλαμβάνονται σήμερα κηρυγμένοι αρχαιολογικοί χώροι, κτίρια εμβαδού 494.310 τ.μ., μεταξύ αυτών δημόσιες υπηρεσίες, σημαντικές Ολυμπιακές εγκαταστάσεις, εγκαταστάσεις του Εθνικού Κέντρου Θαλασσίων Ερευνών, το Αθλητικό Κέντρο Αγίου Κοσμά, το Μητροπολιτικό Κοινωνικό Ιατρείο Ελληνικού, το Ολυμπιακό Κέντρο Ιστιοπλοΐας (μαρίνα υψηλών προδιαγραφών με υποδομές και κτίρια, αν και σήμερα αναξιοποίητη).

Πρόκειται για ένα δημόσιο ακίνητο τεράστιας ιστορικής, περιβαλλοντικής, οικολογικής και κατ’ επέκταση οικονομικής αξίας, που μπορεί να αιμοδοτήσει πολυδιάστατα τους δήμους του παράκτιου μετώπου, από Στάδιο Ειρήνης και Φιλίας έως Λαύριο (και ευρύτερα την Αττική), αποτελώντας ένα πόλο ενίσχυσης και επέκτασης του φυσιολατρικού/πολιτισμικού τουρισμού, που θα δώσει ζωή στις συναφείς δραστηριότητες, οι οποίες σήμερα δοκιμάζονται από την κρίση και θα ενεργοποιήσει το πλήθος αδιάθετων ακινήτων τα οποία παραμένουν ανενεργά.

Μια νέα εσωστρεφής πόλη 27.000 κατοίκων και δόμησης 3 – 3,6 εκατ. τ.μ.

εμφυτεύεται στην περιοχή

Το Σχέδιο Foster&Partners αφορά σε υψηλά και πολύ υψηλά εισοδήματα και περιλαμβάνει κατοικία και συμπληρωματικές χρήσεις εξυπηρέτησης, τουριστικά καταλύματα, καζίνο και συνοδές χρήσεις, κτίρια γραφείων, λιανικό εμπόριο και τεράστια πολυκαταστήματα, κτίρια υγείας-πρόνοιας, εκπαίδευσης, πολιτισμού, αθλητισμού. Εγκλείει αυτούς που θα κατοικήσουν εκεί, παρέχοντας όλες τις δυνατές εξυπηρετήσεις μέσα σ’ αυτή τη νέα πόλη και, ταυτόχρονα, στα σημεία που γειτνιάζει με ενεργές οικονομικά παρακείμενες περιοχές, λειτουργεί ανταγωνιστικά, δημιουργώντας νέες εκτεταμένες ζώνες γραφειακών χώρων, πολυκαταστημάτων κ.λπ.

Αυτού του είδους οι «επενδύσεις» -το ίδιο το σχέδιο Foster αναφέρεται σε παρεμφερή σχέδια σε περιοχές του Λονδίνου, της Βιέννης, της Τιμισοάρα, της Μαδρίτης, της Λεμεσού κ.λπ.- εγκαθίστανται σε διάφορα μέρη της γης που διαθέτουν κάποια προγενέστερη ιστορική, φυσική ή άλλη αξία, στην οποία προστίθεται και η υπογραφή ενός διάσημου αρχιτέκτονα. Εκτοπίζουν προγενέστερες χρήσεις και δυνατότητες επωφελούς για ευρύτερα κοινωνικά στρώματα «ανάπτυξης», παραγράφουν τη χωρική και την κοινωνική μνήμη του τόπου και αποδίδονται σε ανώτατα κοινωνικά στρώματα ως νησίδες πολυτελούς και εσωστρεφούς διαβίωσης, πλήρως αποσυνδεδεμένες από την τοπική κοινωνία. Δεν είναι τυχαίο ότι το σχέδιο Foster αποκαλείται «Αθηναϊκή Ριβιέρα», η οποία όμως δεν είναι μια περίκλειστη πόλη όπως η ελληνική εκδοχή της.

Εν ολίγοις, στο κορεσμένο οικολογικά Λεκανοπέδιο όπου η προσαρμογή στην Κλιματική Αλλαγή είναι απαγορευτική, σύμφωνα με τις Συμφωνίες του Παρισιού, σε νέα δόμηση και στην καρδιά των παράκτιων δήμων, όπου υπάρχει ήδη τεράστια φούσκα ακινήτων, θα δημιουργηθεί μια νέα εσώκλειστη πόλη, πολλαπλά βλαπτική για την Αττική και τους κατοίκους της.

Πολύ απλά, η «επένδυση» της Lamda Development θα καταστρέψει οικονομικά και θα τραυματίσει οικολογικά την ευρύτερη περιοχή του παράκτιου μετώπου. Πρόκειται, με άλλα λόγια, για τη μνημονιακή στρατηγική καταστροφής όχι μόνο της εργατικής αλλά και της μικροαστικής και μεσαίας αστικής τάξης. Οι κάτοικοι της εσώκλειστης πόλης θα εξυπηρετούνται από τις συνοδές χρήσεις της οικιστικής για όλες τις ανάγκες τους, επομένως δεν θα αιμοδοτούν οικονομικά τις περιβάλλουσες περιοχές. Αντιθέτως, η νέα πόλη θα προσελκύσει για ορισμένες, προσιτές οικονομικά λειτουργίες, καταναλωτές από τους κατοίκους των πέριξ δήμων και τους επισκέπτες του παράκτιου μετώπου. Κτίρια γραφείων, mall και λοιπά καταστήματα στον άξονα της Βουλιαγμένης θα οδηγήσουν σε οριστικό μαρασμό τα σημερινά ιδιωτικά ακίνητα.

Αντίθετα με το σχέδιο Foster, το Δημόσιο Ακίνητο Ελληνικού έχει ανεκτίμητη αξία και μπορεί να λειτουργήσει αναζωογονητικά για το σύνολο των παράλιων δήμων της νότιας Αθήνας ενδυναμώνοντας προϋπάρχουσες λειτουργίες και εξασφαλίζοντας εργασία σε μικρές, μεσαίες επιχειρήσεις και πλήθος εργαζομένων (δες πρόταση Πορτάλιου - Ελληνικό : ένα εναλλακτικό σχέδιο παραγωγικής ανασυγκρότησης της παράκτιας ζώνης, οικολογικής και πολιτισμικής αναβάθμισης της Αττικής).

Αν παρ’ ελπίδα εφαρμοζόταν πλήρως το σχέδιο Foster το Δημόσιο Ακίνητο του Ελληνικού θ’ αποτελούσε ένα τεράστιο εργοτάξιο για δεκαετίες, δημιουργώντας μόνιμη επιβάρυνση τόσο στις λειτουργίες της πόλης όσο και στην καθημερινή διαβίωση των κατοίκων των παρακείμενων περιοχών.

Το χρονικό μιας προαναγγελθείσας επιλογής

Είναι εν μέρει γνωστά αλλά επιβεβαιώνονται τεκμηριωμένα από την πραγματογνωμοσύνη τα επιμέρους βήματα: ο Ν2338/1995, σύμφωνα με τον οποίο το Ελληνικό προορίζεται κυρίως για Μητροπολιτικό Πάρκο, το αναπτυξιακό σχέδιο Πολλάλη, η προκήρυξη Διεθνούς Αρχιτεκτονικού Διαγωνισμού, η εμπλοκή του ΤΑΙΠΕΔ και τα αρχικά σχέδια εκποίησης του ακινήτου, ο Ν4062/2012 ο οποίος ανατρέπει σημεία του ίδιου του νόμου με τον οποίο συστήθηκε το ΤΑΙΠΕΔ, η κατάληξη του διαγωνισμού σε παρωδία ανταγωνισμού με μόνη συμμετέχουσα τη LamdaDevelopment, στη συνέχεια η συνεχής προσπάθεια επιβολής του σχεδίου Foster με υπερβάσεις όσον αφορά τα μεγέθη, τους όρους δόμησης και τις χρήσεις γης, με αγνόηση της κήρυξης τμήματος της περιοχής ως αρχαιολογικού χώρου, κ.λπ., κ.λπ.

Η «επενδύτρια» εταιρεία Lamda Development έχει να ξεπεράσει πολλά θεσμικά και άλλα εμπόδια στα οποία θ’ αναφερθούμε επιγραμματικά. Προσδοκά, όμως, ότι με τις μεθόδους του ελέω κράτους δικαίου και εθνικής κυριαρχίας ΤΑΙΠΕΔ, τα συμφέροντα της θα καταλύσουν την όποια ελληνική νομοθεσία.

Χρειάζεται να γίνει κατανοητό ότι η LamdaDevelopment έχει καταφέρει(;) να διασφαλίσει τα συμφέροντά της σε κάθε περίπτωση. Έχει σκανδαλωδώς και παρανόμως κατοχυρώσει την κατοχή του δικαιώματος επιφανείας για 99 έτη και το 30% εξ αδιαιρέτου της πλήρους κυριότητας. Δηλαδή, έχει στην ουσία ιδιοποιηθεί το Δημόσιο Ακίνητο. Μπορεί, αν κρίνει συμφέρον, να προχωρήσει σε τμηματική εφαρμογή του σχεδίου της προκρίνοντας τις πλέον προσοδοφόρες χρήσεις και πιέζοντας να ρυθμιστούν νομικές «εκκρεμότητες», μπορεί να μην ολοκληρώσει ποτέ το τεράστιο εργοτάξιο, μπορεί να επικαλεστεί αναβλητικές αιρέσεις και να αποχωρήσει, μπορεί να προσδοκά σε επ’ ωφέλεια της νέες ρυθμίσεις σε βάθος χρόνου κ.λπ., κ.λπ.

Αυτά βεβαίως μπορούν και συμβαίνουν εφόσον οι ενέργειες του ΤΑΙΠΕΔ παραμένουν στο σκοτάδι, οι παραβάσεις της νομιμότητας αποσιωπούνται, η LamdaDevelopment προσδιορίζει το τίμημα με δικά της στοιχεία, γενικά εφ’ όσον δεν παρεμβαίνουν κοινωνικοί και θεσμικοί φορείς για ν’ αμφισβητήσουν την υφαρπαγή της δημόσιας περιουσίας στο Ελληνικό.

Έναντι πινακίου φακής

Το τίμημα που θα καταβάλει η LamdaDevelopment με συντελεστή προεξόφλησης 14,5(!) είναι 600.000.000 ευρώ, ενώ, σύμφωνα με την αναλυτική αποτίμηση του πραγματογνώμονα, η πραγματική αξία είναι 2,5 φορές υψηλότερη, δηλαδή 1,5 δισ.ευρώ. Από αυτό το ποσόν πρέπει να αφαιρεθεί το κόστος μετεγκατάστασης των δημόσιων υπηρεσιών που υπολογίζεται (υποτιμημένα) σε 135.000.000 ευρώ, το κόστος υπογειοποίησης της Ποσειδώνος, που εξ όσων γνωρίζουμε θα καλυφθεί από το δημόσιο, η αξία (αν μπορεί να υπάρξει οικονομική αποτίμηση!) των μνημείων και διατηρητέων κτιρίων, η αξία της υψηλών προδιαγραφών μαρίνας και των Ολυμπιακών Εγκαταστάσεων. Εν ολίγοις, αν όλα τα παραπάνω αφαιρεθούν θα πρόκειται για ένα τίμημα περίπου 400.000.000 ευρώ.

Υποτίθεται ότι αυτή η εκποίηση γίνεται για να μειωθεί το δημόσιο χρέος της χώρας - αθέμιτο, παράνομο και επονείδιστο, σύμφωνα με την Επιτροπή Αλήθειας για το Δημόσιο Χρέος, της Βουλής. Το φερόμενο ως δημόσιο χρέος ανέρχεται σήμερα σε πάνω από 320 δισ. ευρώ. Δεν πρόκειται επομένως περί του δημόσιου χρέους. Πρόκειται ακριβώς γι’ αυτό που η Πρωτοβουλία Πολιτών για την Κατάργηση του ΤΑΙΠΕΔ έχει σε όλους τους τόνους εξηγήσει: το φερόμενο ως δημόσιο χρέος αποτελεί τη βασιλική οδό για την υφαρπαγή της δημόσιας περιουσίας, επομένως για την κατάργηση της κυριαρχίας του κράτους.

Η αχίλλειος πτέρνα της εκποίησης ίσως βρίσκεται στις λεπτομέρειες

⦁    Η Lamda Development έχει επιβάλλει στη Συμφωνία τις λεγόμενες αναβλητικές αιρέσεις, δηλαδή την εκπλήρωση από το Ελληνικό Κράτος και το Ελληνικό Κοινοβούλιο  μιας σειράς όρων ώστε να προχωρήσει την «επένδυση», εντέλλοντας το δημόσιο και τη Βουλή στο όνομα των συμφερόντων της, ανεξαρτήτως του αν οι νομοθετικές ρυθμίσεις δεν συνάδουν με το Σύνταγμα και τους νόμους της χώρας. Θεωρεί δεδομένο ότι αυτά θα γίνουν. Είναι, όμως, έτσι; Θα υπερισχύσουν του δικαίου και των νόμων τα συμφέροντα του μεγαλοεπιχειρηματία ο οποίος -να θυμίσουμε- οφείλει στο δημόσιο 2 δισ. από την ανακεφαλαιοποίηση της Eurobank.

⦁   Το Ελληνικό αποτελεί ένα υφιστάμενο και εν δυνάμει πολύ ευρύτερο του σημερινού αρχαιολογικό χώρο καθώς η εκποιούμενη έκταση ανήκε στο παρελθόν στους δήμους Αλιμούντος (Αλίμου), Ευωνύμου (Ελληνικού-Αργυρούπολης), Αιξωνής (Γλυφάδας). Για πρώτη φορά παραχωρείται ένας κηρυγμένος αρχαιολογικός χώρος σε ιδιώτη, μέσω της αγοράς Δημοσίου Ακινήτου στο οποίο αυτός βρίσκεται. Έχει ανασκαφεί μόλις ένα μικρό τμήμα των αρχαίων δήμων, πολλά ανασκαφικά ευρήματα έχουν μεταφερθεί εκτός και άλλα στεγάζονται σε αποθήκες και εργαστήρια ανασκαφικών ευρημάτων εντός του χώρου. Απ’ αυτή την άποψη το εναλλακτικό σχέδιο για το Μητροπολιτικό Πάρκο Ελληνικού εμπεριέχει τη συνέχεια του ανασκαφικού έργου και τη δημιουργία ενός Αρχαιολογικού Πάρκου μέσα στο Μητροπολιτικό.

Τι θα γίνει με τις αρχαιότητες που θα έρθουν στο φως στη διάρκεια της κατασκευής και της γενικής ανασκαφής του χώρου; Μπορεί κανείς να ισχυριστεί ότι δεν θα υπάρξουν σοβαρές καταστροφές σ’ ένα εργοτάξιο που θα επικρατεί ο νόμος και η τάξη ενός επιχειρηματία κράτους εν κράτει;

 ⦁   Η εφαρμογή του σχεδίου Foster, ώστε να μη διαφέρει ουσιωδώς από το κατατεθειμένο - όπως διατυπώνεται σε μία των αναβλητικών αιρέσεων - προσκρούει σε πολλές «εκκρεμότητες». Η πρώτη και βασική αφορά στην ανυπαρξία Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων για την οποία εκκρεμεί και σχετική προσφυγή στο Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο. Εξίσου σημαντική «εκκρεμότητα» είναι η πιθανή υπερβολική μόλυνση του εδάφους και του υπόγειου ορίζοντα από την κηροζίνη του Αεροδρομίου, που σημαίνει ότι το Μητροπολιτικό Πάρκο των 2.000.000 τ.μ. δεν θα πραγματοποιηθεί.

Επίσης μια σειρά χρήσεις και όροι δόμησης του σχεδίου Foster (π.χ. οι 5 ουρανοξύστες και πιθανόν και οι άλλοι 2) μπορούν να πραγματοποιηθούν μόνο με αλλαγή της πολεοδομικής νομοθεσίας. Ομοίως έχει τεθεί από τη Lamda Development αλλαγή της φορολογικής νομοθεσίας ώστε αυτή να είναι συμβατή με τα συμφέροντά της. Θα συμβεί αυτό;

Συνέχιση του αγώνα

Το κοινωνικό κίνημα για τη σωτηρία του Ελληνικού, οι κοινωνικοί, πολιτικοί και θεσμικοί φορείς, που σέβονται τη νομιμότητα και συνειδητοποιούν τι θα συμβεί αν τελικά το Δημόσιο Ακίνητο του Ελληνικού δοθεί στη Lamda Development, έχουμε κάθε λόγο να συνεχίσουμε τον αγώνα για να μην πραγματοποιηθούν τα σχέδια του ΤΑΙΠΕΔ.

Αντίθετα, πρέπει ν’ αγωνιστούμε για να εφαρμοστεί ένα εναλλακτικό σχέδιο που θα αποδώσει κοινωνική, οικολογική και οικονομική αξία για το σύνολο των κατοίκων της Αττικής και θα συμβάλλει στην παραγωγική ανασυγκρότηση των παράκτιων δήμων από ΣΕΦ έως Λαύριο.

* Η Ελένη Πορτάλιου είναι ομότιμη καθηγήτρια στο Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο, μέλος της Πρωτοβουλίας Πολιτών για την Κατάργηση του ΤΑΙΠΕΔ

Πώς μεθοδεύτηκε η υποτίμηση της αξίας του Ελληνικού

Του Παύλου Δερμενάκη*

Για το σύνολο σχεδόν των παραδοχών γύρο από το οικονομικό σενάριο της πώλησης του Ελληνικού υπάρχουν τεχνικές αλλά και οικονομικές αντιρρήσεις, τόσο όσον αφορά την «επιστημονικότητα» της όλης προσέγγισης όσο και κυρίως της διασφάλισης των συμφερόντων του Δημοσίου.

Αντί να εκτιμηθεί η αξία της γης ως έχει, που θα κατέληγε σε ένα σημαντικά υψηλότερο ποσό από τα 559.792.000 ευρώ, που τελικά εκτιμήθηκε, χρησιμοποιήθηκε η μέθοδος προεξόφλησης ταμειακών ροών για 99 έτη(!).

Η μέθοδος αυτή, που χρησιμοποιείται κυρίως για την ανάληψη ή μη από κάποιον του επενδυτικού κινδύνου προκειμένου να προχωρήσει σε ένα επενδυτικό έργο, χρησιμοποιήθηκε εδώ για να προσδιορίσει την αξία της πωλούμενης γης!

Σύμφωνα με τη μέθοδο προεξόφλησης ταμειακών ροών, για μία χρονική περίοδο συγκεντρώνονται τα στοιχεία εσόδων μείον δαπάνες κατ' έτος και το καθαρό ετήσιο αποτέλεσμα ανάγεται σε παρούσα αξία με τη χρήση του συντελεστή προεξόφλησης συνδεδεμένου με το συγκεκριμένο χρόνο υπολογισμού. Το σύνολο όλων των ετών αποτελεί την παρούσα αξία του έργου για το οποίο γίνεται ο σχετικός υπολογισμός.

Η μέθοδος χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό παρούσας αξίας σε επενδυτικά σχέδια με ορίζοντα, κατά κανόνα, μέχρι 15 έτη. Εδώ πραγματοποιήθηκε παγκόσμιο ρεκόρ με χρήση συντελεστή προεξόφλησης για 100 έτη.

Για τον προσδιορισμό του συντελεστή προεξόφλησης λαμβάνονται υπόψη στοιχεία - εκτιμήσεις που αφορούν τον πληθωρισμό και τη γενικότερη οικονομική κατάσταση της χώρας που αφορά το επενδυτικό σχέδιο, καθώς και τον κίνδυνο (ρίσκο) της επένδυσης, που συνδέεται και με την απόδοση του επενδυτή. Όπως αναφέρει και η πραγματογνωμοσύνη, υπό φυσιολογικές συνθήκες «Δεδομένων των παρουσών συνθηκών, ο επενδυτής μπορεί να αισθάνεται απολύτως ικανοποιημένος με ένα συντελεστή προεξοφλήσεως περί το 6-7% δια μίαν επένδυση χαμηλού ρίσκου, περί το 9-10% δια μίαν επένδυσιν μέσου ρίκσου και περί το 12-13% δια μίαν επένδυσιν υψηλού ρίσκου».

Μία ακόμα εκτίμηση - μεθόδευση που στόχο έχει να μειώσει την αξία του ακινήτου σε βάρος του δημοσίου είναι και η ταύτιση του συντελεστή προεξόφλησης με το μεσοσταθμικό κόστος κεφαλαίου. Αυτό μπορεί να συμβαίνει σε περιπτώσεις εκτίμησης ταμειακών ροών επένδυσης για να αποφασίσει ο επενδυτής για την ανάληψη του κινδύνου ή μη. Δεν μπορεί, όμως, να εφαρμόζεται στην περίπτωση του πωλητή - Ελληνικό Δημόσιο για να αυξήσει ακόμα παραπάνω τον συντελεστή προεξόφλησης. Και για να γίνει κατανοητό το όλο σκηνικό, σημειώνεται ότι το μεσοσταθμικό κόστος κεφαλαίου μιας επένδυσης είναι συνάρτηση της σύνθεσης του επενδυτικού κεφαλαίου, πόσο δηλαδή θα προέλθει από ίδια κεφάλαια και πόσο από τραπεζικό δανεισμό (που σαφώς έχει υψηλότερο κόστος). Από πότε, λοιπόν, η πηγή άντλησης των κεφαλαίων του επενδυτή μπορεί να αφορά τον πωλητή και κυρίως την αξία του πωλούμενου ακινήτου.

Βέβαια, στην εποχή του ξεπουλήματος της Ελληνικής Δημόσιας Περιουσίας, όπου οι «επενδυτές» δεν επενδύουν σχεδόν τίποτα αλλά δανείζονται από το τραπεζικό σύστημα είναι πλέον καθεστώς, αρκεί να θυμηθούμε πώς πουλήθηκε ο ΟΠΑΠ και τα ακίνητα της Εθνικής Τράπεζας, για να μείνουμε μόνο σε αυτά.

Και στις δύο περιπτώσεις η χρηματοδότηση των αγορών από τους επενδυτές έγινε με τραπεζικό δανεισμό από τις εγχώριες τράπεζες (που κατά τα άλλα δεν έχουν χρήματα για να δώσουν ρευστότητα στις μικρομεσαίες επιχειρήσεις και τις οδηγούν, λόγω της ασφυξίας ρευστότητας, στο κλείσιμο).

Με όλα αυτά, λοιπόν, στην περίπτωση του Ελληνικού ο συντελεστής προεξόφλησης ορίζεται σε 14,5%!

Σύμφωνα με τη γνώμη του εμπειρογνώμονα «ο συντελεστής προεξόφλησης που θα έπρεπε να έχει χρησιμοποιηθεί σε καμία περίπτωση δεν θα έπρεπε να είναι μεγαλύτερος του 10% (θα μπορούσε να έχει χρησιμοποιηθεί και χαμηλότερος συντελεστής, αλλά θεωρούμε υπέρ της ασφάλειας ότι οι παραδοχές της εκτιμήσεως στο σύνολό τους αντιστοιχούν σε μία πρόβλεψη μέσου ρίσκου),ως εκ τούτου το ποσόν που θα έπρεπε να λάβει το Ελληνικό Δημόσιο από τη Lamda Development A.E. (δηλαδή, η καθαρή παρούσα αξία της επενδύσεως, δεδομένου του 10% ως συντελεστού) σε καμιά περίπτωση δεν θα έπρεπε να είναι μικρότερο του 1.560.000.000 ευρώ».

Έτσι με αυτές τις μεθοδεύσεις από πλευράς ΤΑΙΠΕΔ, Lamda Development και με τη συνεργασία των διαφόρων «ανεξάρτητων» συμβούλων. η αξία του ακινήτου καθορίστηκε στα 559.792.000 ευρώ και με τη διαγωνιστική διαδικασία που ακολουθήθηκε, το ΤΑΙΠΕΔ «πέτυχε» ακόμα… καλύτερη τιμή από αυτήν, στα 612.000.000 ευρώ.

Βέβαια η πραγματική ζημιά για το Δημόσιο είναι πολύ μεγάλη, καθώς α) με τους υπολογισμούς του πραγματογνώμονα η αξία του ακινήτου ακόμα και με αυτή την έωλη μεθοδολογία είναι 2,5 φορές μεγαλύτερη από το ποσό που κατακυρώθηκε μέσω του διαγωνισμού, β) υπάρχουν πολλά ανοικτά θέματα σε βάρος του δημοσίου όσον αφορά π.χ. την κτήση του 30% του ακινήτου από τον αγοραστή ακόμα και μετά τη λήξη της σύμβασης, και γ) το κόστος της μετεγκατάστασης των υπηρεσιών του δημοσίου που υπολογίζεται σε 135.000.000 ευρώ και θα επιβαρύνει εξ ολοκλήρου το Ελληνικό Δημόσιο.

Συνεπώς, το καλύτερο ακίνητο της Αττικής σήμερα, στο καλύτερο σημείο του πολεοδομικού συγκροτήματος της πρωτεύουσας, συνολικής έκτασης 6.008.075 τ.μ., πουλήθηκε στην Lamda Development, δηλαδή στον Λάτση, έναντι καθαρού ποσού 477.000.000 ευρώ (612.000.000 τίμημα - 135.000.000 κόστος μετεγκατάστασης Δημοσίου) ή 79,4 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Έτσι ολοκληρώθηκε μία ακόμα αποκρατικοποίηση αλά ελληνικά...

* Ο Παύλος Δερμενάκης είναι M.Sc. οικονομολόγος-ερευνητής

Η Ευρωβουλή ξεκινά διερεύνηση αναφοράς για την πώληση του Ελληνικού

Δεκτή προς διερεύνηση έκανε στις 16 Μαρτίου του 2016 η επιτροπή αναφορών του Ευρωκοινοβουλίου την αναφορά μελών της επιτροπής αγώνα για το Μητροπολιτικό Πάρκο στο Ελληνικό και ζήτησε από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή να κάνει προκαταρτική έρευνα σχετικά με τις πληροφορίες που έχουν υποβληθεί.

Επιπλέον, υπέβαλλε την εν λόγω αναφορά προς ενημέρωση και στις παρακάτω επιτροπές του Ευρωκοινοβουλίου στο πεδίο αρμοδιότητας των οποίων εμπίπτει: α) στην Επιτροπή Περιβάλλοντος, Δημόσιας Υγείας και Ασφάλειας των Τροφίμων και β) στην Επιτροπή Εσωτερικής Αγοράς και Προστασία των καταναλωτών.

Για την ιστορία θυμίζουμε ότι στις 30 Ιουνίου του 2015, μέλη της επιτροπής αγώνα για το Μητροπολιτικό Πάρκο στο Ελληνικό με τη βοήθεια και την παρουσία του ευρωβουλευτή Νότη Μαριά κατέθεσαν στην Επιτροπή Αναφορών του Ευρωκοινοβουλίου, στις Βρυξέλλες, αναφορά συνοδευόμενη από ηλεκτρονικές υπογραφές υποστήριξης πολιτών, κινημάτων, οικολογικών και άλλων οργανώσεων, δημοτικών κινήσεων, σχετικά με τις εξής σοβαρές παραβιάσεις:

1. Του άρθρου 107 και υπόλοιπων της ΣΛΕΕ (πρωτογενούς δικαίου της Ε.Ε.).

2. Της διεθνούς σύμβασης του Aarchus για την Πρόσβαση σε Πληροφορίες, τη Συμμετοχή του κοινού στη Λήψη Αποφάσεων και την Πρόσβαση στη δικαιοσύνη για Περιβαλλοντικά θέματα.

3. Της Ευρωπαϊκής Σύμβασης της Φλωρεντίας για την προώθηση της προστασίας των τοπίων, τη διαχείριση και το σχεδιασμό τους και της οργάνωσης της Ευρωπαϊκής συνεργασίας σε ζητήματα τοπίου.

4. Της Οδηγίας 92/43/ΕΟΚ που αναδεικνύει τα λιβάδια Posidonia oceanica ως οικότοπο προτεραιότητας και της Συνθήκης της Βαρκελώνης που αναφέρει την Posidonia oceanica ως κινδυνεύον είδος.

5. Της οδηγίας 2001/42/ΕΚ κατά την έκδοση του Νόμου 4062/2012 με θέμα: «αξιοποίηση του πρώην Αεροδρομίου Ελληνικού & Πρόγραμμα ΗΛΙΟΣ…», επειδή η διαδικασία και τα προαπαιτούμενα της εν λόγω Οδηγίας δεν τηρήθηκαν πριν την έκδοση του εν λόγω νόμου. Δηλαδή δεν πραγματοποιήθηκαν η εκπόνηση Στρατηγικής Περιβαλλοντικής Μελέτης (ΣΜΠΕ), η διεξαγωγή διαβουλεύσεων με το ενδιαφερόμενο κοινό και η συνεκτίμηση της περιβαλλοντικής μελέτης  και των αποτελεσμάτων των διαβουλεύσεων.

Επιπλέον, επισημαίνεται ότι στις 10 Σεπτεμβρίου του 2015 εξεδόθη απόφαση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου (αριθ. υπόθεσης C 453/14) που αφορούσε σε ερώτημα του ΣτΕ σχετικά με την υποχρέωση ή μη της εφαρμογής της Οδηγίας 2001/42 πριν την έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος 187/2011/ΦΕΚ Δ’ «περί μέτρων προστασίας της περιοχής όρους του Υμηττού….».

Η απόφαση αυτή του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου για την μη εφαρμογή της Οδηγίας 2001/42 θεωρείται ότι ενέχει θέση δεδικασμένου και στην περίπτωση του Ν.4062/2012.

Το Νοέμβρη του 2015, από τα ίδια μέλη της επιτροπής αγώνα για το Μητροπολιτικό Πάρκο στο Ελληνικό, κατατίθεται Συμπληρωματική Αναφορά με τη βοήθεια της ευρωβουλευτή κ. Σοφίας Σακοράφα.

Για τους παραπάνω λόγους ζητείται από την Επιτροπή Αναφορών του Ευρωκοινοβουλίου να ακυρωθεί κάθε πράξης που συντελέστηκε σε συνέχεια του Ν. 4062/2012 και ειδικότερα την ακύρωση όλης της διαδικασίας του διαγωνισμού καθώς και του σχεδίου σύμβασης.

Στις 16 Μαρτίου του 2016, λοιπόν, η επιτροπή αναφορών του Ευρωκοινοβουλίου έκανε δεκτή, προς διερεύνηση, την αναφορά και ζήτησε από την Κομισιόν να κάνει προκαταρτική έρευνα σχετικά με τα ζητήματα που εγείρονται.