Επιπτώσεις και πολιτικές για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων

Συνολικά, η Airbnb πρακτική αποτελεί μία κρίσιμη δύναμη μετασχηματισμού του αστικού χώρου με σύνθετες επιπτώσεις: α) στην αγορά ενοικίων και ακινήτων, β) στο αστικό περιβάλλον, το οικιστικό απόθεμα και την τοπική οικονομία και γ) στην κοινωνική σύνθεση και στον συνολικότερο χαρακτήρα των γειτονιών της Αθήνας, λόγω των διαδικασιών «τουριστικοποίησης» που επιφέρει. Ήδη τα καταχωρημένα στο Airbnb ακίνητα έχουν ξεπεράσει τα 10.000 στον Δήμο της Αθήνας και τις 126.000 σε όλη τη χώρα.

Το φαινόμενο αναπτύσσεται χωρικά με άνισο τρόπο, πρωτίστως σε κεντρικές περιοχές των μεγάλων αστικών κέντρων, που δεν είναι μονάχα οι τουριστικού ενδιαφέροντος περιοχές, αλλά και κεντρικές γειτονιές κατοικίας. Από το 2016 έως το 2018 σημειώθηκε αύξηση των ενοικίων κατά 30% σε κεντρικές γειτονιές της Αθήνας και κατά 14,3% στο σύνολο της μητροπολιτικής Αθήνας. Ενοικιαστές κάτοικοι των γειτονιών αδυνατούν να βρουν οικονομικά προσιτή κατοικία προς ενοικίαση, εκδιώκονται από τους ιδιοκτήτες, που μετατρέπουν τα διαμερίσματα σε Airbnb καταλύματα, και εκτοπίζονται προς άλλες περιοχές.

Η αύξηση των πολλαπλών καταχωρήσεων στην Airbnb, οι επενδυτικές προοπτικές που ανοίγει το φαινόμενο, καθώς και προγράμματα όπως αυτό της Golden Visa αυξάνουν την εμπλοκή «μεγάλων παικτών» στην Airbnb πρακτική. Αυτό το γεγονός μπορεί να οδηγήσει στην περαιτέρω εξάπλωση των αρνητικών επιπτώσεων του φαινομένου, καθώς σηματοδοτεί τη μετατροπή της πρακτικής από μία μη-σχεδιασμένη δραστηριότητα, που επιτελείται στη μικρή κλίμακα από μεμονωμένους ιδιοκτήτες, σε μία μεγάλης κλίμακας συντονισμένη ιδιωτική πρωτοβουλία αστικής ανάπτυξης και κερδοσκοπικής εκμετάλλευσης επί της γης.

Διεθνή παραδείγματα θεσμικών ρυθμίσεων

Οι περισσότερες ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στις πόλεις του εξωτερικού αφορούν τη φορολόγηση της δραστηριότητας, τον περιορισμό της συνολικής επιτρεπόμενης διάρκειας Airbnb μίσθωσης ενός ακινήτου ανά έτος, τον περιορισμό του επιτρεπόμενου αριθμού Airbnb διαμερισμάτων ανά γειτονιά ή άλλη γεωγραφική ζώνη κ.ά. Χαρακτηριστικά, το Βερολίνο πάγωσε τις νέες άδειες από το 2016 και έχει θέσει χρονικό όριο εκμίσθωσης τις 90 ημέρες το χρόνο, βάσει ενός νόμου που αφορά συνολικότερα το ζήτημα της στέγης. Μετά από μια σειρά κινητοποιήσεων των κατοίκων για τις αυξήσεις των τιμών των ενοικίων, το Βερολίνο αγόρασε 670 διαμερίσματα μέσω μιας κρατικής εταιρείας του, φτάνοντας πλέον να κατέχει περίπου το 1/5 των ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων στην πόλη. Τα συγκεκριμένα 670 διαμερίσματα βρίσκονταν τα τελευταία 20 χρόνια στα χέρια ιδιωτών και κάποια από αυτά επρόκειτο να πουληθούν σε μια από τις μεγαλύτερες εταιρείες διαχείρισης ακινήτων της πόλης, η οποία κατείχε ήδη εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα.

Ένα σημαντικό παράδειγμα θεσμικής ρύθμισης με χωρικό αποτύπωμα προέρχεται από τη Βαρκελώνη, η οποία από το 2015 και μετά επεξεργάστηκε το σχέδιο PEUAT (Special Tourist Accommodation Plan) για τον περιορισμό των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων, μέσω διαφορετικών κριτηρίων σε 6 ζώνες της πόλης. Η κάθε μία από αυτές τις ζώνες που τέθηκαν, χαρακτηρίζεται από την κατανομή των τουριστικών καταλυμάτων στην επικράτειά της, την αναλογία μεταξύ του αριθμού των διαθέσιμων τουριστικών θέσεων και του πληθυσμού μόνιμων κατοίκων, τη στοχοθεσία και τις συνθήκες βάσει των οποίων παρέχονται ορισμένες χρήσεις, τον αντίκτυπο των δραστηριοτήτων αυτών στους δημόσιους χώρους και την παρουσία τουριστικών αξιοθέατων. Έτσι, για κάθε ζώνη τίθενται διαφορετικοί περιορισμοί για το Airbnb, που ποικίλουν από αυστηρότερους στις περιοχές που το φαινόμενο προκαλεί εντονότερα προβλήματα και λιγότερο αυστηρούς στις μη κεντρικές περιοχές, όπου οι επιπτώσεις του Airbnb κρίνονται ως λιγότερο σημαντικές.

Ισχύουσες θεσμικές ρυθμίσεις στην Ελλάδα

Στην περίπτωση της Ελλάδας η Airbnb μίσθωση ακινήτων τοποθετείται στο πλαίσιο μιας ιδιαίτερης διαδρομής αστικής ανάπτυξης, με χαρακτηριστικά όπως η έλλειψη στεγαστικής πολιτικής, η αυτοστέγαση του πληθυσμού και η αντιπαροχή και τα αυξημένα ποσοστά ιδιοκατοίκησης. Ταυτόχρονα, αναδύεται μέσα στη συνεχιζόμενη και πολυδιάστατη κρίση, η οποία έχει λάβει –μεταξύ άλλων– και διαστάσεις μιας στεγαστικής κρίσης, με φαινόμενα όπως η στεγαστική επισφάλεια, η ενεργειακή φτώχεια, τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά, οι πλειστηριασμοί, η αστεγία κ.ά.

Η τρέχουσα κρίση στέγης είναι αλληλένδετη με τη διαχρονική απουσία πολιτικών στέγασης στην Ελλάδα. Όπως έχει σημειωθεί, οι μηχανισμοί που ενίσχυσαν τα επίπεδα προσβασιμότητας στην ιδιόκτητη κατοικία υπήρξαν ταυτόχρονα αποτέλεσμα και αιτία της απουσίας μιας ολιστικής στεγαστικής πολιτικής. Ωστόσο, η πρόσβαση στην κατοικία παρέμενε πάντα δυσκολότερη για τα χαμηλότερα κοινωνικο-οικονομικά στρώματα, ενώ η ευνοϊκή μεταχείριση τους κράτους προς την ιδιόκτητη στέγη δεν συνοδεύτηκε ποτέ (με ελάχιστες εξαιρέσεις) από πολιτικές προστασίας των ενοικιαστών ή από κοινωνικές πολιτικές για την ενοικιαζόμενη κατοικία.

Σε ό,τι αφορά τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, σχετική ρύθμιση νομοθετήθηκε ιδιαίτερα πρόσφατα, ενώ η υλοποίησή της βρίσκεται σήμερα σε εξέλιξη. Με το Ν. 4446/2016 τέθηκαν για πρώτη φορά συγκεκριμένες προϋποθέσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, που πέρα από τη φορολόγηση της πρακτικής, περιλάμβαναν και ένα όριο 2 ακινήτων ανά ΑΦΜ, όριο εκμίσθωσης μέχρι τις 90 ημέρες ανά έτος, εξειδικεύσεις σε συγκεκριμένες νησιωτικές περιοχές και ορισμένες εξαιρέσεις ανά εισοδήματα.

Οι περιορισμοί αυτοί προκάλεσαν έντονες αντιδράσεις από τους εμπλεκόμενους «παίκτες» (όπως ο Σύλλογος Ιδιοκτητών Ενοικιαζόμενων Επιπλωμένων Διαμερισμάτων-Κατοικιών), οι οποίοι υποστήριξαν ότι «στραγγαλίζεται μια καθόλα υγιής δραστηριότητα με στοιχεία δίκαιης ανάπτυξης». Στη συνέχεια, οι εν λόγω αυστηροί περιορισμοί του Ν. 4446/2016 καταργήθηκαν ως νομοθετικές ρυθμίσεις μέσω του Ν. 4472/2017, ενώ εξακολουθούν να ισχύουν μόνο οι διατάξεις που αφορούν τη φορολόγηση, την υποχρέωση εγγραφής στο σχετικό μητρώο και τα πρόστιμα.

Οι αυστηροί περιορισμοί, που καταργήθηκαν ως νομοθετικές ρυθμίσεις, γίνονται μέσω του σήμερα ισχύοντα Ν. 4472/2017 αντικείμενο ρύθμισης μιας πιθανής Κοινής Υπουργικής Απόφασης (ΚΥΑ), η οποία μέχρι και σήμερα δεν έχει υπογραφεί. Με λίγα λόγια, ο ισχύων νόμος, πέρα από την υποχρέωση εγγραφής σε μητρώο και τη φορολόγηση του φαινομένου, δεν περιλαμβάνει άλλους περιορισμούς σε ό,τι αφορά τις Airbnb μισθώσεις.

Ελλειμματικές ρυθμίσεις και αναγκαίες πολιτικές

Με βάση τα παραπάνω είναι πιθανό πως, εάν οι αρχικοί περιορισμοί του Ν. 4446/2016 είχαν διατηρηθεί, ή εάν η προβλεπόμενη ΚΥΑ του Ν. 4472/2017 είχε ήδη υπογραφεί και τεθεί σε ισχύ, η εξάπλωση του φαινομένου να μην ήταν τόσο ραγδαία όσο είναι σήμερα και τα ζητήματα κατοικίας, που έχουν ήδη τεθεί, να ήταν πιο περιορισμένα. Μια σειρά επιμέρους μέτρων που αντλούν και από τη διεθνή εμπειρία θα μπορούσαν να είχαν ήδη συνεισφέρει στον περιορισμό των αρνητικών επιπτώσεων της Airbnb πρακτικής, ειδικά αν λαμβανόταν υπόψη η χωρική διάσταση του φαινομένου που αντανακλά στις κοινωνικο-οικονομικές ανισότητες που προκύπτουν από αυτό: Μέσω ενός σχεδιασμού που ξεκινάει από –και στοχεύει στο– τοπικό επίπεδο, για παράδειγμα με συγκεκριμένο επιτρεπόμενο αριθμό εκμισθωμένων ακινήτων ανά δήμο/γειτονιά, με περιορισμό των επιτρεπόμενων εκμισθώσεων ανά ΑΦΜ, με διατήρηση της πρακτικής για εκμισθωτές που βρίσκονται σε καθεστώς επισφάλειας και μέσω αυτής συμπληρώνουν το εισόδημά τους, με ρυθμίσεις που περιορίζουν την ελκυστικότητα της πρακτικής ως επενδυτική δραστηριότητα, με απαγόρευση της πρακτικής σε περιοχές με περιορισμένο οικιστικό απόθεμα και με στόχευση τη διατήρηση του μεικτού χαρακτήρα των γειτονιών των πόλεων.

Ωστόσο, μια πολιτική ικανή να απαντήσει στις ιδιαίτερα σύνθετες επιπτώσεις της Airbnb πρακτικής, προστατεύοντας ταυτόχρονα το δικαίωμα στην κατοικία, δεν μπορεί να είναι μια πολιτική που να αφορά μονάχα το Airbnb ή μονάχα τον αστικό τουρισμό καθαυτό. Οφείλει να εντάσσεται σε μια συνολικότερη παρέμβαση για τη στέγη, μέσω της οποίας θα τίθενται περιορισμοί με ανώτατα όρια στις τιμές των ενοικίων, θα προστατεύονται η κατοικία και οι ενοικιαστές, θα ενισχύονται νοικοκυριά σε επισφάλεια, θα παρέχεται κατοικία (ή επιδότηση για την κατοικία) σε κοινωνικά ευάλωτες ομάδες ενοικιαστών (άστεγοι, μετανάστες/πρόσφυγες, φοιτητές, φτωχά νοικοκυριά, νέοι σε επισφάλεια) κλπ.

Το αίτημα για μια δημόσια κοινωνική πολιτική για τη στέγη επανέρχεται στο προσκήνιο, σε μια χώρα που οι πολιτικές για την κατοικία ήταν διαχρονικά απούσες, πόσο μάλλον οι πολιτικές προς όφελος των ενοικιαστών και όχι μονάχα ενίσχυσης των ιδιοκτητών. Αντίθετα η διεθνής εμπειρία είναι εξοικειωμένη με πολιτικές κοινωνικής κατοικίας (όπως το παράδειγμα της Ολλανδίας όπου το 33% των κατοικιών είναι κοινωνικές κατοικίες).

Η ανάγκη διατήρησης ενός προσιτού οικονομικά οικιστικού αποθέματος προς ενοικίαση (απόθεμα που μειώνεται ραγδαία λόγω του Airbnb) είναι κρίσιμη και οφείλει να αφορά όλες τις γειτονιές των πόλεων με στόχο τη διατήρηση του κοινωνικά μικτού χαρακτήρα τους και την αποφυγή της έντασης του στεγαστικού διαχωρισμού με όρους κατοίκου-τουρίστα, αλλά και με όρους ταξικούς ή εθνοτικούς.

Παρά τον σχετικά χαμηλό στεγαστικό (ταξικό και εθνοτικό) διαχωρισμό που διαχρονικά χαρακτήριζε τις ελληνικές πόλεις, ο κίνδυνος αύξησής του δεν είναι αμελητέος ως αποτέλεσμα των επιπτώσεων του Airbnb, που μετατρέπει βίαια ορισμένες περιοχές από μικτές γειτονιές (σε επίπεδο χρήσεων γης και πληθυσμού) σε μονο-λειτουργικές γειτονιές που είναι ελκυστικές κυρίως σε προσωρινούς επισκέπτες και οικονομικά απρόσιτες στους μόνιμους κατοίκους. Η οριστική επίλυση των αρνητικών επιπτώσεων του Airbnb δεν μπορεί παρά να αποτελεί τμήμα μιας τέτοιας συνολικής πολιτικής για τη στέγη, μιας συνολικής διεκδίκησης για το δικαίωμα σε αυτή.