Στεγαστική επισφάλεια στον ενοικιαζόμενο τομέα

Το παρόν άρθρο βασίζεται σε εισήγηση που έγινε στην εκδήλωση της Δημοτικής Κίνησης ‘Ζωγράφου Ανυπότακτη Πόλη’ και της ‘Ενωτικής Πρωτοβουλίας κατά των Πλειστηριασμών’ το Σάββατο 29 Απριλίου 2023, στην πλατεία Τερζάκη στου Ζωγράφου, με θέμα το ζήτημα της στέγης, τους πλειστηριασμούς και τα ενοίκια. Το άρθρο αντλεί και από την έρευνα «Ενοίκια στα Ύψη – η Στεγαστική Επισφάλεια σήμερα» που εκπονήθηκε από τους/ις: Στ. Γυφτοπούλου, Δ. Μπαλαμπανίδη, Ε. Παπατζανή, Δ. Σιατίτσα, για το Ινστιτούτο Έτερον, κατά το 2022. 

-----

Η παρέμβαση αυτή εστιάζει στο ζήτημα της στεγαστικής επισφάλειας και του αποκλεισμού από την πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία, μεταφέρει δηλαδή το επίκεντρο της συζήτησης από την ιδιόκτητη κατοικία και τα προβλήματα που αντιμετωπίζει στο ζήτημα των ενοικίων και του ενοικιαζόμενου τομέα που είναι σημαντικό να συζητιέται ως θέμα ισότιμης σημασίας. 

Σήμερα, σε όλη την Ευρώπη και στην Ελλάδα καταγράφεται – ειδικά από το 2010 – μια σημαντική αύξηση των τιμών ενοικίων, που σε συνδυασμό με τα χαμηλά εισοδήματα και την σχεδόν ανύπαρκτη στεγαστική πολιτική, αποκλείει μεγάλα τμήματα του πληθυσμού από το δικαίωμα στην οικονομικά προσιτή κατοικία. Ειδικά στην Ελλάδα, οι αυξήσεις των τιμών που παρατηρούνται τα τελευταία χρόνια οφείλονται σε μια βασική στροφή: ταυτόχρονα με τον διαχρονικά περιορισμένο ρόλο της δημόσιας παρέμβασης σημειώνονται - για πρώτη φορά με τέτοια ένταση - πιέσεις λόγω τουριστικής χρήσης του οικιστικού αποθέματος, η σημαντική αύξηση των κερδοσκοπικών επενδύσεων στα οικιστικά ακίνητα και εντεινόμενες τάσεις χρηματιστικοποίησης της κατοικίας. 

Airbnb, τουριστικοποίηση, επενδύσεις

Η στροφή αυτή ενισχύθηκε από μια σειρά από παράγοντες των τελευταίων ετών. Αρχικά, σημαντικό ρόλο παίζουν η ραγδαία εξάπλωση του Airbnb και των βραχυχρόνιων μισθώσεων συνολικότερα, μια δραστηριότητα εκμετάλλευσης του οικιστικού αποθέματος που έχει απομακρυνθεί σημαντικά από το πνεύμα του «διαμοιρασμού» το οποίο ευαγγελιζόταν αρχικά. Πλέον, πρόκειται για μία ξεκάθαρα τουριστική δραστηριότητα στο πλαίσιο του σύγχρονου «καπιταλισμού πλατφόρμα» που έχει εξελιχθεί σε οργανωμένη και κερδοφόρα αγορά όπου κυριαρχούν οι μεγάλες εταιρείες έναντι των ιδιωτών και φυσικών προσώπων εκμισθωτών. Μια τάση που ήταν ήδη φανερή από τα πρώτα χρόνια της ανάπτυξης του Airbnb στην Ελλάδα λόγω των λεγόμενων «πολλαπλών καταχωρήσεων» ακινήτων που σημειώνονταν στην πλατφόρμα, οι οποίες σταδιακά αυξάνονταν όσο αυξανόταν η εμπλοκή εταιρειών διαχείρισης ακινήτων που σήμερα φτάνουν να διαχειρίζονται εκατοντάδες διαμερισμάτων. Έτσι, ένα μεγάλο τμήμα του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος αποσύρεται έτσι από την (συμβατική) αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης καθώς οικιστικά ακίνητα που χρησιμοποιούνταν προηγουμένως για μόνιμη κατοικία πλέον απευθύνονται σε άλλο κοινό, δηλαδή τουρίστες ή άλλους προσωρινούς επισκέπτες.

Επιπλέον, στην στροφή συνετέλεσαν οι συστημικές προσπάθειες ενίσχυσης του τουριστικού χαρακτήρα της χώρας και ειδικά η στόχευση μετατροπής των μεγάλων πόλεων και ειδικά της Αθήνας σε πόλους έλξης αστικού τουρισμού καθ’ όλη τη διάρκεια της χρονιάς. Χαρακτηριστικό παράδειγμα, ήδη επί κυβέρνησης ΣΥΡΙΖΑ, η καμπάνια του Υπουργείου Τουρισμού «Visit Greece, a 365 day destination» που επιχειρεί να επιμηκύνει την τουριστική περίοδο σε όλη τη διάρκεια του χρόνου, χωρίς όμως συνολικότερο σχέδιο για τον τουρισμό ή για το πώς η μετατροπή των πόλεων σε τουριστικούς προορισμούς δεν θα πλήξει την πρόσβαση των μόνιμων κατοίκων σε οικονομικά προσιτή κατοικία. 

Ταυτόχρονα, σημαντικός παράγοντας είναι και μια σειρά από πρόσφατες πολιτικές που προσελκύουν νέους κατοίκους υψηλότερων εισοδημάτων, όπως οι λεγόμενοι digital nomads, που επίσης αναζητούν ενοικιαζόμενη κατοικία σε αστικές κέντρα ή περιοχές με περιορισμένο οικιστικό απόθεμα. Αντίστοιχο ρόλο παίζουν και άλλες πολιτικές που στοχεύουν να προσελκύσουν επενδυτές, όπως το πρόγραμμα Golden Visa που προσφέρει άδεια διαμονής σε ξένους επενδυτές υπό την προϋπόθεση ότι θα αγοράσουν ακίνητη περιουσία άνω των 250.000 ευρώ. Είναι χαρακτηριστικό πως μέχρι το τέλος Ιανουαρίου του 2022, χορηγήθηκαν στο σύνολο της χώρας 9.619 «χρυσές» άδειες διαμονής σε επενδυτές-αγοραστές ακινήτων ή 28.733 αν συμπεριληφθούν και τα μέλη της οικογένειάς τους. Και έχει ενδιαφέρον να συγκρίνει κανείς τέτοιες πολιτικές ενθάρρυνσης ενός συγκεκριμένου τύπου μετανάστευσης με τις πολιτικές ασύλου και τους τρόπους διαχείρισης των συνόρων απέναντι σε «αλλοδαπούς μη-επενδυτές». 

Αξίζει επίσης να αναφερθεί και η σταδιακή εμφάνιση νέων μεγάλων παικτών, εταιρειών επενδυτών, που τείνουν να συγκεντρώνουν ακίνητη περιουσία προς εκμετάλλευση μέσω της εκμίσθωσής της, αγοράζοντας μικρές ιδιοκτησίες με σκοπό να τις εκμεταλλευτούν συνολικά – πχ από μεμονωμένα διαμερίσματα σε ενιαία κτίρια. Πολλαπλασιάζονται για παράδειγμα επενδυτικές πρακτικές όπως το λεγόμενο buy-to-let (δηλαδή η αγορά προς ενοικίαση) μεμονωμένων διαμερισμάτων ή/και ολόκληρων κτιρίων, με σκοπό ακόμα και τη μακροχρόνια μίσθωση. Άλλες επενδυτικές πρακτικές, επιδιώκουν να εισάγουν μοντέλα όπως το co-living ή τα serviced apartments σε ενιαία κτίρια διαμερισμάτων, ενώ παράλληλα έχει αυξηθεί το ενδιαφέρον για ιδιωτικές επενδύσεις σε φοιτητική στέγη, ιδιαίτερα σε πόλεις με μεγάλα πανεπιστήμια. 

Κρίση ενοικίων

Όλα τα παραπάνω αποσύρουν και περιορίζουν μέρος του διαθέσιμου αποθέματος προς μίσθωση όσο η ζήτηση παραμένει σταθερή ή και αυξάνεται, δημιουργώντας αυξητικές τάσεις στις τιμές των ενοικίων, τεράστιες δυσκολίες στην εύρεση στέγης, εξώσεις και εκτοπισμό των ενοικιαστών/τριών από τις γειτονιές όπου για χρόνια έμεναν λόγω της τουριστικοποίησης πολλών περιοχών ειδικά των πιο κεντρικών, τάσεις που φανερώνουν πως σήμερα στην Ελλάδα, και ειδικά την Αθήνα, μπορούμε να μιλάμε για μια κρίση ενοικίων. Χαρακτηριστικά, σύμφωνα με έρευνα του Ινστιτούτου Έτερον σε πάνω από 1000 νέους ανθρώπους, την άνοιξη του 2022, σχεδόν το 1/3 των ενοικιαστών αισθάνονται ανασφάλεια σχετικά με τα ζητήματα της στέγης, σχεδόν οι μισοί δυσκολεύονται ή αδυνατούν να πληρώσουν το ενοίκιο και το 12,6% χρειάστηκε να βρει δεύτερη δουλειά. 

Κρίσιμο μέγεθος για να γίνει αντιληπτή η κλίμακα του προβλήματος αποτελεί και το «υπερβολικό στεγαστικό κόστος». Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat για το 2020, το 79,2% των ενοικιαστών στην Ελλάδα επιβαρύνεται υπερβολικά από τις στεγαστικές δαπάνες (με τον αντίστοιχο μέσο όρο στην ΕΕ-27 να είναι 21,1%), έναντι του 19,90% των ιδιοκατοίκων. Σημαντικό επίσης είναι το γεγονός ότι η ενοικιαζόμενη κατοικία ειδικά στα αστικά κέντρα δεν αφορά μικρά τμήματα του πληθυσμού: Η ενοικιαζόμενη κατοικία αποτελεί περίπου το 20,5% της αγοράς κατοικίας πανελλαδικά, ποσοστό πολύ κοντά στον Ευρωπαϊκό μέσο όρο του 22,2%, ενώ στα μεγάλα αστικά κέντρα το ποσοστό αυτό διπλασιάζεται. Για παράδειγμα, στον Δήμο Αθηναίων, με βάση τα στοιχεία της τελευταίας απογραφής, το 38% των νοικοκυριών κατοικούσε σε ενοίκιο ενώ σε ορισμένες περιοχές το ποσοστό φτάνει και το 50%. 

Όλα αυτά φέρνουν το θέμα των ενοικίων πολύ κεντρικά στην ευρύτερη πολιτική ατζέντα αλλά και στην ατζέντα του κινήματος για τη στέγη, σε αντίθεση με το γεγονός ότι το θέμα παρέμενε διαχρονικά «αόρατο» τόσο στον δημόσιο διάλογο όσο και στο επίπεδο της πολιτικής παρέμβασης. Παρέμενε αόρατο διότι η στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα, που ούτως ή άλλως ήταν διαχρονικά υπολειμματική, στερούνταν θεσμικές ρυθμίσεις για την πρόσβαση σε ενοικιαζόμενη κατοικία, αφήνοντας την υπόθεση αυτή στους μηχανισμούς της ελεύθερης αγοράς. Ο ΟΕΚ για παράδειγμα, ως μοναδικός φορέας πολιτικής για τη στέγη που καταργήθηκε με το 2ο μνημόνιο εστίαζε επίσης στην παροχή ιδιόκτητης κατοικίας. Σε αντίθεση με πολλές άλλες χώρες, η Ελλάδα δεν ανέπτυξε ποτέ κοινωνικό, δημόσιο οικιστικό απόθεμα προς ενοικίαση. Ενώ καθ’ όλη την ιστορία της αστικής ανάπτυξης των ελληνικών πόλεων και ειδικά της Αθήνας, η ενθάρρυνση της ιδιοκτησίας στέγης υπήρξε κεντρική πολιτική του κράτους. Αντίθετα, η κατοικία προς ενοικίαση προέκυπτε ως «υπολειμματική κατηγορία» (όπως έχει σημειωθεί και στην βιβλιογραφία), ανάλογα με την παραγωγή καινούργιων διαμερισμάτων και το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στις νέες κατασκευές, και ο ενοικιαζόμενος τομέας παρέμεινε μέχρι πρόσφατα μόνο «μερικώς-επαγγελματοποιημένος», καθώς τα περιουσιακά στοιχεία αξιοποιούνται καταρχήν για τις ανάγκες χρήσης της οικογένειας και δευτερευόντως προς εκμετάλλευση, και γιατί οι ιδιοκτήτες ήταν στην πλειοψηφία τους ιδιώτες και μικρο-ιδιοκτήτες. 

Όμως, σήμερα, τα δεδομένα για τον ενοικιαζόμενο τομέα μεταβάλλονται σημαντικά, καθώς από την μια μετατρέπεται σε μια μακροπρόθεσμη - αν όχι μοναδική - στεγαστική επιλογή για πολλές κοινωνικές ομάδες, και από την άλλη, βλέπουμε τη σταδιακή ενεργοποίηση επενδυτών και επιχειρηματικών φορέων. Αν και σχετικά πρωτόγνωρα για την Ελλάδα, τέτοια θέματα έχουν ήδη απασχολήσει άλλες πόλεις του εξωτερικού όπου συζητιούνται και δοκιμάζονται μια σειρά πολιτικών. Τέτοιες είναι, μεταξύ άλλων, η ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, η αύξηση της προσφοράς οικονομικά προσιτής κατοικίας στο υφιστάμενο ή σε νέο απόθεμα, και ακόμα και ο έλεγχος των ενοικίων για την συγκράτηση των τιμών με ειδικούς τρόπους και κριτήρια. 

Ανάγκη μέτρων

Στην Ελλάδα, αντίθετα, οι πολιτικές βρίσκονται πολύ μακριά από τις τρέχουσες ανάγκες: Αφενός οι όποιες πολιτικές αφορούν την ιδιόκτητη κατοικία και αφετέρου δεν συγκροτούν μια συνολική κοινωνική πολιτική για την κατοικία. Αυτή η παρατήρηση αφορά και τις πρόσφατες πολιτικές της Νέας Δημοκρατίας όπως το πρόγραμμα «Σπίτι μου» που έχει ξεκινήσει να υλοποιείται και αφορά την προσφορά ευνοϊκότερων δανείων (και συγκεκριμένα επιτοκίων) για την απόκτηση ιδιόκτητης στέγης από νέους έως 39 ετών. Το πρόγραμμα αφορά δικαιούχους που και έχουν αποταμιεύσεις και τουλάχιστον 10.000 ευρώ ετήσιο εισόδημα (άρα δεν απευθύνεται στους πιο ευάλωτους/ες). Επιπλέον, αποτελεί μια μεμονωμένη πολιτική που ενισχύει ξανά το μοντέλο της ιδιοκατοίκησης, ενώ ταυτόχρονα διαφαίνεται πως μπορεί να αυξάνει τις τιμές των ακινήτων αφού δεν συνοδεύεται από ευρύτερο έλεγχο της αγοράς.

Αυτό που χρειάζεται είναι μια ολοκληρωμένη κοινωνική πολιτική που να προστατεύει την πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή κατοικία και να χαρακτηρίζεται από ένα πλέγμα μέτρων σε πολλαπλά επίπεδα. Για παράδειγμα, είναι αναγκαίο να διεκδικήσουμε γενναία αύξηση στο επίδομα ενοικίου – αλλά και την προοπτική να πάμε πέρα από μια επιδοματική πολιτική για την κατοικία – άλλωστε το μέτρο δε μπορεί να είναι ιδιαίτερα αποτελεσματικό αν δεν ενταχθεί σε ένα συνολικότερο σχέδιο για τη στέγη. Να διεκδικήσουμε τον αυστηρό έλεγχο και τον περιορισμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Να συζητήσουμε και να διεκδικήσουμε την παρέμβαση του  κράτους στη ρύθμιση και τον έλεγχο της αγοράς, με μέτρα όπως ο έλεγχος της ανόδου των τιμών των ενοικίων και ακινήτων συνολικότερα, με σκοπό την προστασία της κατοικίας, όπως γίνεται σε διάφορες ευρωπαϊκές χώρες, αλλά όπως έχει γίνει και στο παρελθόν στην Ελλάδα. Να διεκδικήσουμε κοινωνική και οικονομικά προσιτή κατοικία μέσω της κατασκευής νέων κατοικιών, ή και στο υφιστάμενο απόθεμα, για παράδειγμα με τη μετατροπή κατοικιών και κτιρίων, που μπορεί να είναι κενά ή αναξιοποίητα. Συνολικά, είναι αναγκαία μια στεγαστική πολιτική πολυεπίπεδη και όχι μονομερής, που να χαρακτηρίζεται από ένα πλέγμα μέτρων και όχι μόνο επιμέρους προγράμματα, μια πολιτική για όλους και όλες, χωρίς διακρίσεις και αποκλεισμούς των πιο ευάλωτων ή συγκεκριμένων ομάδων του πληθυσμού. 

*Αναδημοσίευση από την Εργατική Αριστερά